榮盛發(fā)展首席經(jīng)濟學(xué)家、中國社會科學(xué)院房地產(chǎn)金融研究中心主任尹中立，東方證券首席經(jīng)濟學(xué)家邵宇日前接受中國證券報記者專訪時表示，2020年房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)的最大特點是分化：房價與租金出現(xiàn)分化，大城市與中小城市房價出現(xiàn)分化，南北城市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)分化。預(yù)計2021年房地產(chǎn)將會平穩(wěn)增長，結(jié)構(gòu)會進一步分化，但分化幅度可能會收緊。

　　銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的建立，意味著開發(fā)企業(yè)和按揭貸款的總體增速將下降。但不同銀行有差異，規(guī)模較小的商業(yè)銀行總體影響不大，可能會對短期房地產(chǎn)需求端形成較大沖擊。我國的住房不論是人均面積和戶均套數(shù)，都已經(jīng)基本告別總量短缺階段，但在結(jié)構(gòu)上還需進一步優(yōu)化。

　　結(jié)構(gòu)分化特征明顯

　　中國證券報：受疫情等因素影響，樓市近期呈現(xiàn)出哪些新特點和發(fā)展趨勢？

　　尹中立：2020年房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)的最大特點是分化，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：首先，房價與租金出現(xiàn)分化。從數(shù)據(jù)看，2020年的新房價格和二手房價格出現(xiàn)7%左右的上漲，但租金卻出現(xiàn)小幅下跌。在四個一線城市中，按照每套平均租金計算，上海租金小幅上漲2.93%，北京和深圳的租金分別下跌了4.07%和5.44%左右，其他城市的租金也有不同程度下跌。房價與租金分化程度最大的應(yīng)該是深圳，今年的深圳房價出現(xiàn)了較大幅度上漲，但住房租金卻下跌。

　　房價上漲而租金下跌，在過去的20多年里是不曾有過的。主要原因與今年的疫情有關(guān)。在疫情影響下，服務(wù)業(yè)受到較大沖擊，上半年的對外貿(mào)易也一度受到?jīng)_擊，受此影響，2020年的居民收入增速放緩，有些城市的居民收入出現(xiàn)下跌，這與部分城市租金出現(xiàn)小幅下跌是吻合的。但房價的決定因素不僅取決于居民收入增速，還與市場預(yù)期有關(guān)，在寬松貨幣政策刺激下，全球資產(chǎn)價格均出現(xiàn)不同程度上漲。另外，新房與二手房價格倒掛，吸引了大量套利資金進入樓市。

　　其次，大城市與中小城市的房價出現(xiàn)分化。在去年初的疫情沖擊下，2020年2月份所有城市的市場交易量均出現(xiàn)大幅度下跌，但隨后一線城市恢復(fù)速度明顯快于其他城市。前11月一線城市累計成交面積增長0.6%，成交價格同比上漲8.2%左右，成交量與價格均實現(xiàn)正增長。但二線城市的成交量同比下降2.6%左右，三線和四線城市成交量下降7.7%左右。

　　再次，南北城市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)分化。從成交量看，珠三角、長三角城市群二手住宅成交量同比增速在10%以上，環(huán)渤海城市群同比小幅下降，哈長城市群中兩核心城市成交同比降幅約24%。長三角和珠三角城市二手房價格普漲，深圳與周邊莞惠漲幅靠前，長三角中無錫、上海、南京及杭州等城市房價漲幅均在7%以上。北方城市除少數(shù)城市價格小幅上漲外，其余城市均下跌。

　　房地產(chǎn)市場的南北分化反映的是區(qū)域經(jīng)濟格局的趨勢，今年的疫情進一步加劇該趨勢。從最近幾年的經(jīng)濟增速看，南強北弱的格局仍然有增無減，預(yù)示著房地產(chǎn)市場的南北分化仍將繼續(xù)。

　　邵宇：房地產(chǎn)行業(yè)2020年出現(xiàn)了V型反轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資起到了穩(wěn)定經(jīng)濟增長的作用，房地產(chǎn)還是經(jīng)濟“壓艙石”。數(shù)據(jù)顯示，今年樓市銷售金額和面積都在歷史高位。但房地產(chǎn)三大指標(biāo)后續(xù)增長乏力，一手房銷售月度成交指標(biāo)、二手房月度成交指標(biāo)和土地市場月度成交指標(biāo)，下半年沒有進一步向上攀升。未來在“房住不炒”的大背景下，且“三道紅線”收緊杠桿也開始執(zhí)行，預(yù)計房地產(chǎn)市場會平穩(wěn)增長，結(jié)構(gòu)會出現(xiàn)分化。

　　2021年，從二手房房價來看，一線城市的需求仍將十分堅挺，考慮到全球較為寬松的貨幣環(huán)境，2021年應(yīng)該會繼續(xù)保持一二三線城市出現(xiàn)分化的趨勢，但幅度可能會收緊。

　　創(chuàng)新審慎管理制度

　　中國證券報：銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的建立，將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生哪些影響？

　　尹中立：為了實現(xiàn)房地產(chǎn)市場與實體經(jīng)濟均衡發(fā)展，中央不僅在住房制度改革進行了部署，在短期的政策方面也開始采取措施。2020年8月份出臺了針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)指標(biāo)的“三道紅線”，2020年末又出臺了銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度。

　　無論是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)指標(biāo)設(shè)置監(jiān)管紅線，還是對商業(yè)銀行的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)設(shè)置監(jiān)管紅線，都是我國在宏觀審慎管理制度方面的創(chuàng)新，在國際上是沒有先例的。這兩項監(jiān)管制度將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠影響，我們不能簡單地理解為打壓房地產(chǎn)市場，但在這些政策實施之初，會出現(xiàn)房地產(chǎn)金融邊際收緊的效果。不僅對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生影響，也會對其他部門產(chǎn)生深遠影響。

　　“三道紅線”無疑將迫使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)改變過去的“三高”經(jīng)營模式（高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)），包括排名靠前的龍頭企業(yè)也必須放慢擴張速度，做到穩(wěn)健經(jīng)營。小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨被市場淘汰的風(fēng)險加劇。

　　對商業(yè)銀行的房地產(chǎn)金融設(shè)置考核要求，意味著今后的房地產(chǎn)貸款增速要與其他貸款增速保持一致，而過去幾年房地產(chǎn)貸款的增速一直在20%左右，遠高于其他貸款增速（12%）。這意味著開發(fā)企業(yè)和按揭貸款的總體增速必須下降，但不同的銀行又有差異。

　　邵宇：日前出臺的銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，對整個房地產(chǎn)的需求、個人貸款的總量會有較大的壓制作用，這可能會對房地產(chǎn)需求端短期形成較大沖擊。

　　中國證券報：日前召開的中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)，2021年要解決好大城市住房突出問題，有何深意？

　　尹中立：當(dāng)前我國住房問題的突出矛盾主要表現(xiàn)在大城市新市民的住房問題。從城市發(fā)展的趨勢看，人口趨向于往大城市集中，但我們的土地供給指標(biāo)傾向于控制大城市的發(fā)展，導(dǎo)致了土地與人口的錯配，大城市的土地價格上漲過快，很多年輕人無法通過市場化途徑解決居住問題。為此，中央強調(diào)“深化戶籍制度改革，完善財政轉(zhuǎn)移支付和城鎮(zhèn)新增建設(shè)用地規(guī)模與農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化掛鉤政策，強化基本公共服務(wù)保障，加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化”。

　　從經(jīng)濟運行的角度看，促使中央改革住房制度模式的原因與經(jīng)濟發(fā)展進入新發(fā)展格局有關(guān)。在新發(fā)展格局下，經(jīng)濟增長的主要動力必然倚重于國內(nèi)消費需求。在房價持續(xù)上漲的壓力下，房地產(chǎn)市場對其他消費品市場產(chǎn)生了越來越大的“擠出效應(yīng)”。

　　邵宇：提供更多的讓新居民可以負擔(dān)的住房是當(dāng)務(wù)之急，新居民包括大學(xué)生、新就業(yè)者等。大城市商品房價高企，使新居民無法置業(yè)“上車”，缺乏對城市的歸屬感和融入感，如果透支買入高價物業(yè)，則壓縮消費影響生活質(zhì)量。

　　下一步應(yīng)注重開源節(jié)流，一方面增加土地供應(yīng)和平價住房供應(yīng)，尤其是增加近郊農(nóng)村建設(shè)用地的供應(yīng)，現(xiàn)在僅僅用于租賃用途，是擔(dān)心直接用于商品房用途會影響現(xiàn)有房地產(chǎn)價格體系。另一方面，通過適當(dāng)增加持有環(huán)節(jié)稅收體系改革和推出，壓制投資性需求，有效釋放存量供應(yīng)，減少空置，從而解決該突出問題。

　　擴大保障性租賃住房供給

　　中國證券報：未來住房租賃市場發(fā)展將出現(xiàn)哪些變化？

　　尹中立：日前召開的中央經(jīng)濟工作會議明確提出要高度重視保障性租賃住房建設(shè)，規(guī)范發(fā)展長租房市場。我認為，中央經(jīng)濟工作會議與《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標(biāo)的建議》精神是一致的。因此，要理解中央經(jīng)濟工作會議精神，必須分析十四五規(guī)劃建議關(guān)于住房制度與房地產(chǎn)政策的邏輯思路。

　　十四五規(guī)劃建議里，除了繼續(xù)強調(diào)“房住不炒”之外，還強調(diào)“有效增加保障性住房供給，完善土地出讓收入分配機制，探索支持利用集體建設(shè)用地按照規(guī)劃建設(shè)租賃住房，完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給”。這些內(nèi)容的核心思想是增加保障性住房在住房供給中的比例，意在完善住房制度。

　　1998年之后，由于房改是在住房短缺的背景下展開的，導(dǎo)致從一開始就偏重于商品住房建設(shè)，保障性住房尤其是保障性租賃住房的配套制度重視程度不夠。十九大以來，中央開始高度重視保障性住房制度的建設(shè)與完善工作。增加保障性住房供給的最大難題是土地成本的控制，十四五規(guī)劃建議提出要“探索支持利用集體建設(shè)用地按照規(guī)劃建設(shè)租賃住房，完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給”，其實是把住房制度改革與土地制度改革結(jié)合起來。

　　邵宇：近期一些長租公寓模式轉(zhuǎn)為金融模式甚至龐氏騙局。長租房市場并非暴利領(lǐng)域，需要可靠運營和低融資成本做支持，經(jīng)歷此次教訓(xùn)，應(yīng)該淘汰套利和投機機構(gòu)，規(guī)范準(zhǔn)入的同時準(zhǔn)備政策優(yōu)化和長期資金支持�！白馐鄄⑴e”政策執(zhí)行至今已五年，各城市應(yīng)根據(jù)自身市場情況，進一步推動完善住房租賃市場健康發(fā)展。

　　中國證券報：有觀點認為，“十四五”時期住房拐點將來臨，如何看？

　　邵宇：從銷售、建設(shè)、土地購買的指標(biāo)來看，房地產(chǎn)市場一直是在高位盤整。我國的住房不論是人均面積和戶均套數(shù)，都已經(jīng)基本告別了總量短缺階段，但在結(jié)構(gòu)上還需不斷優(yōu)化，住房剛性需求會向?qū)�入人口較多的城市群集中，這些區(qū)域的住房供應(yīng)還會有所增加，而改善性需求，即對更大人均面積、更好居住環(huán)境和更富有科技含量的住房的升級需求還會持續(xù)存在，并且空間巨大。