2020樓市變奏曲：告別狂飆突進，擁抱精耕細作
這一年，樓市更具韌性了。工地停工、售樓處歇業(yè)、中介門店接連關閉……經(jīng)歷了疫情沖擊波之后，在流動性充裕等因素作用下，樓市快速復蘇企穩(wěn)，行業(yè)全年銷售規(guī)模再創(chuàng)歷史新高。
這一年，樓市更顯多元了。當數(shù)字化的洪流涌向這個傳統(tǒng)行業(yè)，近九成房企選擇“擁抱”直播賣房新潮流。而舊改又讓“白銀時代”的房企覓得新的增長點。
這一年，樓市更趨穩(wěn)健了。8月份，監(jiān)管“喊話”收緊地產(chǎn)開發(fā)商融資，“三道紅線”橫空出世，讓所有房企再次站到同一起跑線。大房企們，一邊快速調整投資拿地的步調，一邊爭相拆分物業(yè)赴港上市融資，試圖快速適應新的發(fā)展格局。
如果用一個詞來形容2020年的樓市，您腦海里會跳出什么詞？記者隨機問了幾個房地產(chǎn)企業(yè)家，有的說“蓄勢”，有的說“分化”，還有的說“悶騷”。誠然，跟2016年高歌猛進的樓市相比，今年的樓市走得抑揚頓挫，稍遜風騷。但拂去往昔的狂飆突進，今年的樓市更顯韌性與穩(wěn)健�！敖衲甑臉鞘懈馎股市場了，熱點城市樓盤大受追捧，非熱點城市的邊緣產(chǎn)品少人問津�！币晃毁Y深房地產(chǎn)人士如此感慨。
2020年的樓市繞不開新冠肺炎疫情的沖擊，也分沾了全球流動性充沛的滋潤。在經(jīng)濟復蘇的中國答卷中，以“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”為綱領，中國樓市走出了一條“V”形反轉的醒目軌跡。穿行于全球經(jīng)濟波瀾起伏之中，中國房地產(chǎn)行業(yè)亦悄然發(fā)生改變。
2021年房地產(chǎn)行業(yè)如何走？前不久召開的中央經(jīng)濟工作會議把住房問題首次單獨列出，明確指出“住房問題關系民生福祉”，房地產(chǎn)不再只是穩(wěn)增長的工具，更應該是惠民生的抓手。顯然，樓市新一年度的“航線”已被清晰勾勒。
■ 行情之變：改善型房型“唱主角”
“要么不中意，要么搖號沒中簽。以前是我挑房子，現(xiàn)在是房子挑我�！苯衲晟习肽辏鄢蛑咔檫^后上海樓市逐漸升溫，魔都白領小賈開始籌謀著把手中的“老破小”，置換成面積更大的改善型住宅。但兜兜轉轉幾個月過去了，參與了十幾個新盤搖號的小賈仍顆粒無收。他直言：“現(xiàn)在極度焦慮啊！”
今年以來，類似小賈這樣有改善型需求的購房者不在少數(shù)。據(jù)上海中原地產(chǎn)統(tǒng)計，截至12月10日，上海均價超過10萬元的一手房成交總數(shù)達5342套，同比增長85.7%。今年90平方米至140平方米的中大戶型成交42168套，同比增長20.08%。
讓“小賈們”趨之若鶩的緣由是，一二手房價格倒掛所產(chǎn)生的賺錢效應�！澳眠@兩天剛開盤的浦東前灘板塊尚峰名邸來說，這個新盤的均價為11.2萬元，遠低于其所在板塊每平方米近15萬元的二手房價格�！毙≠Z稱，“即便總價超過預算，一旦中簽，想盡辦法也要買�！�
某大型房企高管證明了小賈的說法�！艾F(xiàn)在非常好賣，沒房源。房子只要推出來就能賣出去，因為與二手房價格倒掛，等于是向二級市場讓利。”該高管向記者表示，長三角地區(qū)依然是公司銷售最好的區(qū)域。截至11月30日，公司浙江區(qū)域銷售金額同比增幅為25%至30%。
同樣熱鬧的場景也發(fā)生在多個長三角城市。如杭州今年共計出現(xiàn)6個“萬人搖”新盤，其中西溪公館的959套房源吸引了超過6萬人報名搖號，總共凍結資金至少240億元。幾乎同時，南京也出現(xiàn)2020年首個“萬人搖”樓盤江畔都會，一共156套房源，吸引普通報名10898組，中簽率1.4%。江畔都會銷售均價為31307元/平方米，與周邊二手房價倒掛萬元以上。
目光南移，“打新熱”一詞亦貫穿著深圳整個下半年的樓市。自11月以來，便有華潤城潤璽、天健天驕、嘉富寶禧花園、聯(lián)投東方3期、萬科臻山海、深業(yè)鶴塘嶺開盤售罄。短短1個多月，深圳創(chuàng)造的“日光盤”數(shù)量就已經(jīng)遠超2019年全年。其中，與周邊二手房形成每平方米5萬元價差的華潤城潤璽一期，僅1171套房源，卻吸引來1.5萬名買房者。
除了高價差所帶來的購房吸引力之外，購房需求在銀行房貸政策引導下逐步釋放。社科院近日發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告（2020-2021）》指出，個人按揭貸款與定金及預收款同比恢復幅度出現(xiàn)差異，1月至11月個人按揭貸款同比增速為10.6%，定金及預收款同比增速為5.3%，反映出杠桿購房比例有所擴大。
為抑制樓市過熱的現(xiàn)象，杭州、沈陽、西安、寧波等多城相繼出招升級調控，涉及限購、限貸、限價、限售和增加房地產(chǎn)交易稅費等內(nèi)容。深圳更是出臺了史上最嚴樓市調控政策——“7·15樓市新政”，深圳戶籍家庭和個人首次提高購房門檻。
激昂的市場情緒并非市場全貌。據(jù)記者觀察，雖然“千人排隊”“萬人搖號”“開盤日光”的新盤熱銷現(xiàn)象確實存在，但主要集中于核心地段的價格倒掛項目。“上海、杭州如果有貨應該不愁賣，但長三角地區(qū)也不是所有城市都賣得好�！鄙鲜龇科蟾吖鼙硎�。
一組直觀的數(shù)據(jù)展示出今年樓市的整體行情。據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，2020年1月至11月，全國商品房銷售額達148969億元，同比增長7.2%，增速提高1.4個百分點。自8月份增速轉正以來，全國商品房銷售額已連續(xù)4個月實現(xiàn)正增長，且增幅不斷擴大。
■ 布局之變：重回一二線城市
“今年我們拿地比較謹慎，通過招拍掛拿地不多，主要還是通過合作來獲取項目。”一家大型房企高管表示，受疫情影響，上海今年是土地供應的大年，而且的確供應了不少優(yōu)質地塊�！敖衲晟虾Ｍ恋厥袌鐾僚囊鐑r率超過30%的地塊很少，政府也不希望一輪一輪把地價抬升上去，因此對參拍企業(yè)還是有多方面要求的，地塊也分布在不同區(qū)域里。”
某中型規(guī)模房企投拓部門負責人向記者表示，其所在公司今年新增了200多家項目子公司，其中近一半在長三角區(qū)域，二三線城市占比達74%�！敖刂�11月，我們整個公司在長三角拿地占比五成。”
房企積極“囤糧”拿地的另一隅則是，以城市更新、舊改項目為切口，“繞道”尋求“補倉”熱門城市的機會。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年一季度排名前50的房企中近七成參與了城市更新業(yè)務，而深圳、廣州、上海又是房企布局城市更新、舊改項目的“重鎮(zhèn)”。
如“恒萬碧”三巨頭均把舊改作為增加貨值的重要“補給源”。恒大集團總裁夏海鈞在2020年中期業(yè)績會上就提到，“隨著房地產(chǎn)增量市場迎來天花板，房企需要挖掘存量市場尋找新的業(yè)績增長點，其中城市更新將成為未來發(fā)展的必爭之地�！�
碧桂園常務副總裁程光煜曾表示，舊改是碧桂園一個重要的土地投資手段，尤其在一、二線城市。而上海萬科2020年在上海摘得多幅地塊，均為“城中村”地塊改造項目。
橫空出世的房企融資“三道紅線”則猶如一道“分水嶺”，將后疫情時代下的土地市場一分為二。今年4月至8月，房企迎來拿地“窗口期”，前50強房企的單月投資額均在3000億元以上。但9月份之后，房企的單月投資額直線下降至2000億元至3000億元水平。
“‘三道紅線’無疑會大幅遏制部分高負債房企的現(xiàn)金流，但同時也為財務指標健康的房企帶來更多發(fā)展機會�！痹诳硕鸱治鰩煻瓶磥�，房企要降負債，就不能用更多錢來拿地，同規(guī)模的企業(yè)，慢慢會拉開差距。
一名房產(chǎn)行業(yè)人士告訴記者，在“三道紅線”的影響下，力求“降負債”的房企還將加碼城市更新、舊改項目�！芭f改項目體量大，情況更復雜，從拿地到銷售開發(fā)周期較長，這中間就涉及資金占用，房企無法走傳統(tǒng)高周轉的模式。但相較招拍掛拿地，在政府讓利、政策傾斜的情況下，舊改項目成本更低，有的甚至能低出30%的成本，無疑為房企實現(xiàn)降低有息負債打開了新思路�！�
■ 管理之變：物業(yè)服務“登臺”
2020年中國樓市最具爆發(fā)力的鏡頭，發(fā)生在一度被視為房企“附庸”的物業(yè)市場。
今年2月，正商地產(chǎn)分拆興業(yè)物聯(lián)上市，由此拉開了2020年房企分拆物業(yè)上市潮流的序幕。隨著近期恒大物業(yè)、融創(chuàng)服務等“巨無霸”魚貫赴港上市，2020年物業(yè)企業(yè)上市數(shù)量達到16家，創(chuàng)下近6年新高。
2月以來，新冠肺炎疫情讓“不受人待見”的物業(yè)行業(yè)重新被認識，物業(yè)股走勢一路向好。據(jù)記者統(tǒng)計，截至2020年12月28日，今年以來，30家港股上市物管企業(yè)平均股價漲幅為18.85%，同期恒生指數(shù)漲幅為-6.65%。
盡管近期多只物業(yè)股上市首日“破發(fā)”，但依然無法阻擋房企把這一優(yōu)質資產(chǎn)“送上”資本市場舞臺。據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，截至目前，已經(jīng)啟動分拆物業(yè)上市工作的房企還有10余家，正在研究籌劃上市的物業(yè)企業(yè)有80家左右。
從遞表到掛牌，物業(yè)最快上市紀錄也一次次被刷新：從今年7月弘陽服務的106天，縮短到融創(chuàng)服務的105天，再到恒大物業(yè)的64天�！霸S多房企都是趁著眼下物業(yè)資產(chǎn)估值較高，抓緊分拆物業(yè)上市。”一位國有房企財務部門人士向記者表示，其所在公司為了把商管和物管資產(chǎn)“賣出好價錢”，將物業(yè)公司原定于明年上市的計劃提前到了年內(nèi)。
該人士坦言：“在‘大行業(yè)、小公司’的背景之下，大部分上市物業(yè)企業(yè)業(yè)績高速增長，是典型的成長型板塊。正因如此，相較于母公司所屬的房產(chǎn)行業(yè)，物業(yè)板塊獲得了更高的PE估值。”
多位業(yè)內(nèi)人士表示，如果說“三道紅線”政策出臺前，物業(yè)企業(yè)上市僅僅是為了借力資本“做蛋糕”；那么“三道紅線”監(jiān)管措施浮出水面后，分拆物業(yè)上市就成了房企去杠桿、增添融資渠道的首選方式，這也是為何今年物業(yè)管理公司扎堆上市的主要原因。
被高杠桿“壓身”的融創(chuàng)中國即是佐證。5年前，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌曾表示，不會謀求物業(yè)管理公司分拆上市。到了今年5月，融創(chuàng)中國就轉而籌劃分拆上市了。
據(jù)記者統(tǒng)計，從融資金額上看，16家新上市物業(yè)企業(yè)累計首發(fā)募資額達到588.38億元，遠遠超過2018年、2019年的59.3億元、114.8億元。從單筆IPO的融資來看，2020年上市的16家物業(yè)企業(yè)平均融資金額達到20.52億元。
■ 規(guī)則之變：“三道紅線”倒逼房企重質量
“‘三道紅線’讓所有開發(fā)商再次站到同一起跑線，以前所有紅利都歸零�！苯衲�10月，萬科董事長郁亮罕見地公開發(fā)表了對于最新政策的認識，而寥寥幾語，卻道出房企新一年度的發(fā)展“輪廓”。他認為：“新要求改變了行業(yè)的游戲規(guī)則，金融紅利時代已經(jīng)畫上句號，行業(yè)進入管理紅利階段�！�
具體來看，“三道紅線”指出：房企的凈負債率不得大于100%；房企剔除預收款后的資產(chǎn)負債率不得大于70%；房企的“現(xiàn)金短債比”不得小于1倍。同時根據(jù)規(guī)則，又將房企分成紅橙黃綠四檔，每檔企業(yè)分別對應不同的有息負債規(guī)模年增速上限。
“從2016年底開始，房地產(chǎn)行業(yè)融資持續(xù)收緊，以往是監(jiān)管各個渠道的融資規(guī)模，但現(xiàn)在是‘因企施策’，監(jiān)管到每個房企的有息負債規(guī)模增速�！备鶕�(jù)興證地產(chǎn)閻常銘測算，銷售排名前百強的70家上市房企中，綠檔房企占比11%、黃檔35%、橙檔30%、紅檔24%，多數(shù)房企存在降杠桿壓力。
閻常銘表示，“三道紅線”進一步推動房企目標從“量”到“質”轉變。過去幾年，房企以規(guī)模增長為主要目標，通過加大拿地、增加合作和操盤追求銷售規(guī)模高增長，提升銷售排名，而“三道紅線”將倒逼房企更加注重發(fā)展質量。
“房企明年在優(yōu)化有息負債融資的同時，還需煉好股權融資的內(nèi)功�！币幻肫蟊尘暗姆科蟾吖苷J為，長期來看，從債權融資轉變?yōu)楣蓹嗳谫Y，是監(jiān)管引導房企發(fā)展的方向。
“房地產(chǎn)行業(yè)本來就應該精益求精，‘三道紅線’要求房企回歸到產(chǎn)品和服務上來，行業(yè)將很難再現(xiàn)靠‘杠桿驅動’的‘黑馬’。”董浩分析稱，2020年受疫情及融資監(jiān)管預期等影響，房地產(chǎn)企業(yè)擴張速度整體趨緩，預計融資監(jiān)管新常態(tài)將進一步強化行業(yè)分化格局，主流房企未來3年銷售復合增速或達10.5%。
為了適應新的“游戲規(guī)則”，以降杠桿、減負債為方向，房企的精細化管理方案已在途中。如萬科內(nèi)部就從財務紀律提高到財金紀律。郁亮解釋稱，財務紀律強調不能做假賬、成本分攤，而財金紀律還包括考慮到投資紀律。因為“三道紅線”會進行穿透檢查，表內(nèi)表外穿透性全覆蓋，所以之前的財務技巧沒有任何用處了，企業(yè)必須實打實進行調整。
部分房企則通過調整投資銷售節(jié)奏快速實現(xiàn)“變色”。根據(jù)今年三季報披露情況來看，招商蛇口、金地集團由黃色檔改善為綠色檔；榮盛發(fā)展由橙色檔改善為黃色檔；藍光發(fā)展由紅色檔改善為橙色檔。
歲月不居，時節(jié)如流。在極不平凡的2020年，房企強者恒強、弱者愈弱，“懸頂”的融資新規(guī)則進一步要求房企“強筋健骨”。進入到新的年歲，房企還將在不斷變化的場景中接受考驗。但歷史發(fā)展的邏輯卻清晰可見：適應變化者生存、變革創(chuàng)新者長青、持續(xù)奮斗者長盛。（作者：劉禮文 張良）
