11月9日,“把脈新格局 探尋新機(jī)會(huì)”中國(guó)證券業(yè)高峰論壇暨2013年中國(guó)證券業(yè)金牛分析師頒獎(jiǎng)典禮在京舉行。國(guó)泰君安證券房地產(chǎn)行業(yè)研究小組李品科在會(huì)上發(fā)表演講。

　　李品科認(rèn)為地產(chǎn)行業(yè)受政策影響很大，現(xiàn)在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)到了制度變革的時(shí)間點(diǎn)，房地產(chǎn)可能接下來(lái)會(huì)出現(xiàn)大家想象不到的一個(gè)變化，這個(gè)變化具體后續(xù)怎么走要看制度的實(shí)行。而對(duì)于地產(chǎn)股，接下來(lái)一段時(shí)間或有估值修復(fù)的行情。

　　李品科表示過(guò)去幾年都是房?jī)r(jià)漲地產(chǎn)股跌，這個(gè)邏輯從今年底到明年這段時(shí)間會(huì)發(fā)生變化，尤其是短期政策面，不再成為影響房地產(chǎn)股票走勢(shì)的一個(gè)決定因素。現(xiàn)在到了一個(gè)政策整體出現(xiàn)制度變革的時(shí)間點(diǎn)，接下來(lái)可能都會(huì)存在一個(gè)比較大的不確定性，就是房地產(chǎn)政策制度的變革。過(guò)去的地產(chǎn)政策是壓需求，所以地產(chǎn)股談到政策就變色，09年超過(guò)30倍變成現(xiàn)在PE只有5倍，其中政策的影響是非常大的。未來(lái)對(duì)于整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，總的政策不是打壓，反而是拯救已經(jīng)頹勢(shì)的投資需求和銷(xiāo)量，利好政策包括國(guó)企改革，包括非市場(chǎng)化政策的退出。而中性政策也有一點(diǎn)很重要，就是土地改革。

　　首先是國(guó)企改革，國(guó)企改革中地產(chǎn)這塊也會(huì)比較受益，因?yàn)閷?duì)國(guó)企來(lái)說(shuō)土地是很重要的資源。所以當(dāng)國(guó)企改革推開(kāi)時(shí)，一部分開(kāi)發(fā)商是可以持續(xù)受到關(guān)注的。其實(shí)明年對(duì)于房地產(chǎn)板塊我們的判斷是，改革可能是重要的一點(diǎn)，不一定是所有的人都受益，但其中一定有一部分人受益，這部分人在整個(gè)股市里可能會(huì)有超過(guò)整個(gè)行業(yè)平均的表現(xiàn)。

　　其次是土地改革，中國(guó)為什么過(guò)去十年房?jī)r(jià)處于高漲的狀況，一線城市甚至達(dá)到五倍十倍的增長(zhǎng)，其中原因就是土地供應(yīng)的壟斷，土地改革如果成為未來(lái)的方向，不但對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，對(duì)于整體經(jīng)濟(jì)都會(huì)產(chǎn)生比較明顯的影響,短期而言，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，地價(jià)下降，房?jī)r(jià)卻不會(huì)在短期有一個(gè)下降的趨勢(shì)，所以開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)會(huì)回升。長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，土地制度的變化很可能會(huì)造成整個(gè)房地產(chǎn)周期頂點(diǎn)的提前到來(lái)。所以從土地改革這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，緩慢而行一定是有利的，也是必須的，不能過(guò)快過(guò)猛的變化。

　　第三個(gè)是房產(chǎn)稅，即便中國(guó)所有的房子全部征收存量房的房產(chǎn)稅，考慮到人均大概有20平米的免稅狀況，房產(chǎn)稅稅率取按國(guó)外標(biāo)準(zhǔn)的1%，中國(guó)所有存量房房產(chǎn)稅全部征收上來(lái)只能夠占到地方財(cái)政收入的8%，如果要靠征房產(chǎn)稅來(lái)彌補(bǔ)地方財(cái)政的缺口，短期內(nèi)是很難達(dá)到的。所以不會(huì)有過(guò)大過(guò)猛的步驟。