華安基金首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家林采宜日前接受中國(guó)證券報(bào)記者專訪時(shí)表示，公募基建REITs能為基建提供增量資金來源，還能降低地方政府債務(wù)負(fù)擔(dān)。當(dāng)前，公募REITs市場(chǎng)全面擴(kuò)容面臨的最主要障礙是沒有足夠賺錢的底層資產(chǎn)。

　　要培育公募REITs的市場(chǎng)環(huán)境，應(yīng)對(duì)稅收政策做出相應(yīng)調(diào)整。同時(shí)，公司型REITs的法律地位需通過相應(yīng)法律法規(guī)進(jìn)行明確。短期內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域公募REITs不具備推出試點(diǎn)的時(shí)機(jī)。

　　具有高穩(wěn)定回報(bào)特征

　　中國(guó)證券報(bào)：REITs基金在國(guó)外發(fā)展情況如何？

　　林采宜：從組織形式看，REITs有公司型和契約型兩種。公司型允許內(nèi)部管理、可不斷進(jìn)行外源性融資，持續(xù)發(fā)展能力強(qiáng)，適合于需要不斷投入的高新技術(shù)類基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。而契約型REITs只允許外部管理，投資者以買入持有為主，適合于傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施。

　　在美國(guó)、日本、新加坡及澳大利亞都有成熟的基礎(chǔ)設(shè)施REITs、基金和信托產(chǎn)品，雖然形式有所不同，但特征高度相似。在所有上市產(chǎn)品規(guī)模中，美國(guó)的基建REITs規(guī)模最大，達(dá)到2310億美元，澳大利亞基建基金次之，規(guī)模為525億美元；日本和新加坡的上市交易產(chǎn)品總規(guī)模都在100億美元以下。

　　以上四國(guó)的基建類產(chǎn)品均有明確的底層資產(chǎn)、分紅及稅收優(yōu)惠要求。除了新加坡的商業(yè)信托對(duì)于分紅沒有強(qiáng)制要求及采取僅對(duì)信托征稅以外，其它三國(guó)均對(duì)核心資產(chǎn)有明確的最低比例要求，同時(shí)強(qiáng)制分紅比例達(dá)到90%以上，并僅對(duì)投資者征收所得稅。

　　中國(guó)證券報(bào)：作為投資品，REITs在收益率方面有哪些特點(diǎn)？

　　林采宜：由于政策因素，大部分國(guó)家的基建REITs都有高強(qiáng)制分紅比率、低稅率、高穩(wěn)定回報(bào)等特征。但公司型REITs和契約型REITs的收益水平和波動(dòng)性差別很大。

　　以美國(guó)為例，2015年以來基建REITs的年化收益率高達(dá)18%，波動(dòng)率超過20%，因?yàn)槊绹?guó)基建REITs是以運(yùn)營(yíng)通信設(shè)備的公司型REITs為主，有較強(qiáng)的權(quán)益資產(chǎn)特點(diǎn)。高收益伴隨高波動(dòng)。

　　澳大利亞基建REITs以契約型為主，最近十年（2010年至2019年）的股息率在4%至7%的區(qū)間內(nèi)波動(dòng)，高出國(guó)債利率2%至3%，收益穩(wěn)定，波動(dòng)較小。

　　中國(guó)證券報(bào)：中國(guó)的公募REITs為何先在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域推出？

　　林采宜：海外的REITs底層資產(chǎn)絕大部分是房地產(chǎn)，包括住宅和商業(yè)地產(chǎn)，而國(guó)內(nèi)由于各種因素，房地產(chǎn)目前不允許以信托產(chǎn)品這種非標(biāo)方式融資，這是最主要的原因。

　　其次，房地產(chǎn)的租金收益率較低也是重要因素之一。以住宅地產(chǎn)為例，我國(guó)一線和二線中心城市的住宅地產(chǎn)，租金收益率大約在1.5%至2.5%之間，北京、上海這樣的超一線城市中心地段的租金收益率甚至達(dá)1%至1.2%，這樣的租金收益率顯然在理財(cái)產(chǎn)品市場(chǎng)上缺乏競(jìng)爭(zhēng)力。

　　海外房地產(chǎn)一線城市的住宅，租金收益率在3%至5%之間，加上不動(dòng)產(chǎn)投資信托產(chǎn)品的稅收優(yōu)惠政策，使得REITs的收益率通常比國(guó)債收益率能高出2個(gè)百分點(diǎn)以上。這是（不動(dòng)產(chǎn)）固定資產(chǎn)信托產(chǎn)品的生機(jī)所在。

　　我國(guó)的實(shí)際情況決定了發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs是當(dāng)前的較好選擇，且會(huì)選擇部分基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，這是政府優(yōu)惠政策傾斜的重點(diǎn)。

　　至于當(dāng)前我國(guó)發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的優(yōu)勢(shì)，我認(rèn)為，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs最大的優(yōu)勢(shì)，就是政府在政策方面擁有自由裁量權(quán)。因?yàn)檫@類項(xiàng)目能減輕政府財(cái)政的壓力，打開基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的融資渠道。但這個(gè)“優(yōu)勢(shì)”能否變成項(xiàng)目的市場(chǎng)生命力，取決于項(xiàng)目是否有足夠的現(xiàn)金流收入，收益率能否明顯高于無風(fēng)險(xiǎn)利率。

　　降低地方政府債務(wù)負(fù)擔(dān)

　　中國(guó)證券報(bào)：在盤活存量、完善投融資機(jī)制方面，公募REITs將發(fā)揮哪些重要作用？

　　林采宜：目前中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施存量規(guī)模超100萬億元，然而，從目前的基建資金來源看，政府專項(xiàng)債發(fā)行額占基建投資的比重逐年上升，未來要源源不斷增加基金項(xiàng)目的投入資金，需要撬動(dòng)更多民間資本的參與。公募基建REITs能為基建需求提供增量的資金來源，同時(shí)還能降低地方政府的債務(wù)負(fù)擔(dān)。

　　同時(shí)，基建REITs還可盤活PPP項(xiàng)目。國(guó)家發(fā)改委發(fā)文明確，基建REITs底層資產(chǎn)為PPP項(xiàng)目的，PPP項(xiàng)目應(yīng)以使用者付費(fèi)為主。這將改變過去PPP項(xiàng)目重建設(shè)、輕運(yùn)營(yíng)以及偏好政府付費(fèi)的狀況，未來的PPP項(xiàng)目將更重視項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)和以使用者付費(fèi)和可行性缺口補(bǔ)助為主的回報(bào)機(jī)制，為二次融資提供條件，同時(shí)可減輕政府負(fù)擔(dān)。

　　中國(guó)證券報(bào)：當(dāng)前公募REITs市場(chǎng)全面擴(kuò)容面臨哪些障礙？培育REITs市場(chǎng)環(huán)境還需要加大哪方面的政策支持？

　　林采宜：當(dāng)前公募REITs市場(chǎng)全面擴(kuò)容面臨的最主要障礙是沒有足夠賺錢的底層資產(chǎn)。社會(huì)資本都是很“聰明”的，盈利前景樂觀的項(xiàng)目不愁沒有投資人和資金來源，這些項(xiàng)目不一定需要公募REITs這種融資方式。而底層資產(chǎn)盈利能力，可能是影響基建REITs擴(kuò)容的重要因素。

　　要培育公募REITs的市場(chǎng)環(huán)境，首先，稅收政策要有相應(yīng)調(diào)整。其次，公司型REITs的法律地位需要通過相應(yīng)的法律法規(guī)明確，一些風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)率可能較高的新基建領(lǐng)域，如信息網(wǎng)絡(luò)等需要持續(xù)創(chuàng)新投入，這類REITs在發(fā)達(dá)國(guó)家能有較高的回報(bào)率，其組織形式主要是公司型設(shè)計(jì)，相比之下，契約型REITs不太適合新基建和高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目。再次，在養(yǎng)老金遞延納稅賬戶等一系列制度方面也需要不斷完善，從而吸引長(zhǎng)期資金加入。

　　中國(guó)證券報(bào)：國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域公募REITs試點(diǎn)環(huán)境如何？你認(rèn)為何時(shí)會(huì)推出試點(diǎn)？

　　林采宜：商業(yè)地產(chǎn)供過于求的狀況兩年前就已有所顯現(xiàn)，新冠肺炎疫情導(dǎo)致零售和服務(wù)業(yè)收縮及轉(zhuǎn)型，加劇了商業(yè)地產(chǎn)的過剩。今年上半年，北京、上海、廣州、深圳甲級(jí)寫字樓的吸納量同比跌幅超過50%，一線城市的寫字樓租金絕大部分都呈現(xiàn)不同程度的下跌趨勢(shì)。

　　在當(dāng)前的宏觀和產(chǎn)業(yè)環(huán)境下，我個(gè)人認(rèn)為，短期內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域公募REITs不具備推出試點(diǎn)的時(shí)機(jī)。