專(zhuān)家預(yù)計(jì)，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的三四線城市或被納入監(jiān)管體系

　　8月9日，央行發(fā)布《2021年第二季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》提出，牢牢堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持力度。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，近日來(lái)中央層面多次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，落實(shí)城市主體責(zé)任，要求對(duì)調(diào)控不力的城市予以問(wèn)責(zé)。高層密集發(fā)聲并加強(qiáng)市場(chǎng)秩序管理整頓，意在督促市場(chǎng)鞏固調(diào)控效果的長(zhǎng)期性和穩(wěn)定性，保護(hù)合理住房需求。

　　中央層面頻提房地產(chǎn)

　　2021年以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控態(tài)度愈發(fā)明確。7月30日，中央政治局會(huì)議指出，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。加快發(fā)展租賃住房，落實(shí)用地、稅收等支持政策。

　　中央政治局會(huì)議前一日，7月29日，住建部副部長(zhǎng)倪虹約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個(gè)城市相關(guān)負(fù)責(zé)人，要求各地應(yīng)增強(qiáng)工作的積極性、主動(dòng)性、創(chuàng)造性，確保完成穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)。果斷采取措施，實(shí)施供需雙向調(diào)節(jié)，規(guī)范市場(chǎng)秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。加上2021年上半年的13個(gè)城市，今年已有18城被約談督導(dǎo)。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，住建部對(duì)于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市的約談是一城一策長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分，從2019年開(kāi)始就逐漸成為調(diào)控的主要模式，要求地方政府負(fù)起主體責(zé)任來(lái)，將房?jī)r(jià)上漲的幅度能夠控制下來(lái)，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行。約談也進(jìn)一步說(shuō)明，熱點(diǎn)三四線城市也將逐漸納入到監(jiān)管體系當(dāng)中。

　　除對(duì)房?jī)r(jià)居高不下的城市持續(xù)約談外，7月23日，住建部等8部門(mén)還下發(fā)《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》指出，將在3年時(shí)間持續(xù)開(kāi)展整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序工作，重點(diǎn)整治房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房屋買(mǎi)賣(mài)、住房租賃、物業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域人民群眾反映強(qiáng)烈、社會(huì)關(guān)注度高的突出問(wèn)題。

　　7月22日，中央層面召開(kāi)加快發(fā)展保障性租賃住房和進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作電視電話會(huì)議也指出，要高度重視房地產(chǎn)工作中的新情況新問(wèn)題。要牢牢抓住房地產(chǎn)金融這個(gè)關(guān)鍵，嚴(yán)格房地產(chǎn)企業(yè)“三線四檔”融資管理和金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理、把發(fā)展保障性租賃住房作為“十四五”住房建設(shè)的重點(diǎn)等任務(wù)。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄表示，《通知》調(diào)動(dòng)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)、租賃企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)以及媒體等各大社會(huì)主體，全方位、全主體進(jìn)行市場(chǎng)監(jiān)管，貫徹“房住不炒”，落實(shí)“三穩(wěn)”目標(biāo)。此外，提出建立制度化常態(tài)化整治機(jī)制，強(qiáng)化監(jiān)督評(píng)價(jià)考核，預(yù)計(jì)更加靈活地踐行因城施策，精準(zhǔn)調(diào)控成為接下來(lái)樓市調(diào)控的關(guān)鍵詞。

　　地方房地產(chǎn)調(diào)控全覆蓋

　　隨著中央涉房調(diào)控信號(hào)的不斷重申，地方調(diào)控再度全面升級(jí)。近日，浙江省召開(kāi)房地產(chǎn)工作座談會(huì)指出，充分認(rèn)清當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的新情況新問(wèn)題，進(jìn)一步提高政治站位，切實(shí)履行主體責(zé)任，提升工作標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量，采取有力有效措施，扎實(shí)推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　會(huì)議指出，綜合運(yùn)用土地、金融、稅收等調(diào)節(jié)手段，合力發(fā)揮政府調(diào)控和市場(chǎng)調(diào)節(jié)作用；促進(jìn)供需平衡和職住平衡，落實(shí)差別化住房信貸政策；增強(qiáng)調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)預(yù)見(jiàn)性，打通各部門(mén)數(shù)據(jù)共享堵點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)動(dòng)態(tài)管理、實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)，防范項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、信貸風(fēng)險(xiǎn)等，提高精準(zhǔn)分析能力和風(fēng)險(xiǎn)防控能力。

　　在此之前，杭州剛發(fā)布新一輪調(diào)控政策，進(jìn)一步加強(qiáng)住房限購(gòu)、完善新建商品住房銷(xiāo)售管理、規(guī)范市場(chǎng)秩序。例如收緊落戶未滿5年戶籍家庭的購(gòu)房政策，在此前限購(gòu)1套的基礎(chǔ)上，增加了購(gòu)房之日前2年起已在杭州限購(gòu)范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社保滿24個(gè)月。對(duì)于非戶籍人口，升級(jí)至購(gòu)房日前4年，在杭州限購(gòu)范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社�；騻�(gè)人所得稅滿48個(gè)月。新建商品住房方面，購(gòu)房意向登記家庭數(shù)與公開(kāi)銷(xiāo)售房源數(shù)的比例大于或等于10：1的，無(wú)房家庭、普通家庭分別按社保繳納月數(shù)從多到少排序，高層次人才家庭先按B、C、D、E人才類(lèi)別從高到低排序、同一類(lèi)別人才再按社保繳納月數(shù)從多到少排序，以一定比例入圍公證搖號(hào)。

　　金華方面，明確實(shí)行住宅限售、實(shí)行公證搖號(hào)銷(xiāo)售，以及要求加強(qiáng)二手住宅價(jià)格監(jiān)管、加強(qiáng)金融監(jiān)管、嚴(yán)格更名管理、落實(shí)主體責(zé)任等十個(gè)方面調(diào)控。

　　剛被約談的惠州也加速新一輪調(diào)控落地。8月9日，惠州住建局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，從限購(gòu)、限價(jià)、限售、優(yōu)化土拍規(guī)則、商品住房預(yù)售制度以及嚴(yán)查購(gòu)房資金來(lái)源等方面對(duì)新房市場(chǎng)進(jìn)行管控。這也是惠州首次同時(shí)啟用限購(gòu)與限價(jià)，并延續(xù)3年限售，調(diào)控力度空前。

　　政策一直未松的北京也再度“打補(bǔ)丁”“堵漏洞”。8月5日，北京市住建委印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步完善商品住房限購(gòu)政策的公告》指出，夫妻離異的，原家庭在離異前擁有住房套數(shù)不符合本市商品住房限購(gòu)政策規(guī)定的，自離異之日起3年內(nèi)，任何一方均不得在本市購(gòu)買(mǎi)商品住房。

　　成都市再出樓市新政，發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)贈(zèng)與管理和優(yōu)化購(gòu)房資格復(fù)核順位相關(guān)事宜的通知》，主要是為了“防止通過(guò)遷移戶籍、社保獲取靠前順位，以及通過(guò)贈(zèng)與方式獲取購(gòu)房資格”。

　　此外，二手房參考價(jià)政策也成為多城市重要調(diào)控手段。8月2日凌晨，東莞發(fā)布“莞八條”新政指出，東莞將在前期發(fā)布成交活躍二手樓盤(pán)網(wǎng)簽交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，加快建立二手住房成交指導(dǎo)價(jià)發(fā)布機(jī)制，引導(dǎo)商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款，加大對(duì)虛高掛牌價(jià)亂象的整治力度。7月26日，無(wú)錫市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理和監(jiān)測(cè)中心在調(diào)查分析基礎(chǔ)上，形成本市二手住房成交參考價(jià)格。

　　7月9日，上海發(fā)布二手房新政，在已實(shí)施房源掛牌核驗(yàn)的基礎(chǔ)上，需增加價(jià)格信息的核驗(yàn)，沒(méi)有通過(guò)價(jià)格核驗(yàn)的房源不得對(duì)外發(fā)布。7月8日，西安發(fā)布《關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》，明確指出二手房交易各環(huán)節(jié)的有關(guān)機(jī)構(gòu)要將二手住房成交參考價(jià)格作為參考依據(jù)。

　　二手房指導(dǎo)價(jià)管控效果顯著。據(jù)易居研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)最早落實(shí)二手住房成交參考價(jià)制度的深圳，上半年二手房?jī)r(jià)累計(jì)已下跌10936元/平方米，價(jià)格縮水幅度達(dá)15%。與此同時(shí)，實(shí)行二手房指導(dǎo)價(jià)政策的城市，成交量均呈明顯下降態(tài)勢(shì)。

　　除價(jià)格實(shí)際的參考意義外，二手房參考價(jià)實(shí)際上限制了買(mǎi)方對(duì)杠桿的使用。中達(dá)證券分析師諸葛蓮昕表示，雖然在實(shí)操過(guò)程中二手住房參考價(jià)格機(jī)制并未要求實(shí)際成交價(jià)格以參考價(jià)格為準(zhǔn)，買(mǎi)賣(mài)雙方仍可自行協(xié)商成交價(jià)格；然而，商業(yè)銀行發(fā)放二手住房貸款時(shí)以二手房參考價(jià)為準(zhǔn)，若成交價(jià)格高于參考價(jià)格，則買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)二手房的首付比例實(shí)際有所提升。她表示，買(mǎi)方資金壓力增大，也成為驅(qū)動(dòng)深圳二手住宅成交量大幅下滑的重要因素。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)將平穩(wěn)健康運(yùn)行

　　8月7日，深圳官方通報(bào)備受關(guān)注的“深房理”案件最新情況，經(jīng)過(guò)多輪滾動(dòng)排查和監(jiān)管核查，截至目前共發(fā)現(xiàn)21.55億元經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。從房貸紅線、到二手房?jī)r(jià)格管控、再到房地產(chǎn)秩序全面規(guī)范整治以及保障性租賃住房等保障體系的完善，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新一輪調(diào)控周期，逐步形成監(jiān)管閉環(huán)，房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)穩(wěn)定已是必然。

　　“中央收緊房地產(chǎn)調(diào)控，這次有所不同。”野村國(guó)際（香港）中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陸挺表示，2020年開(kāi)始，中央先后推出了控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商債務(wù)增長(zhǎng)的“三條紅線”，以及遏制銀行房地產(chǎn)貸款的“兩道紅線”。今年更是加大了對(duì)違規(guī)流入住房市場(chǎng)的商業(yè)貸款和消費(fèi)貸的打擊力度，并進(jìn)一步收緊對(duì)房企影子銀行融資端（如信托貸款和委托貸款）的調(diào)控。“種種跡象表明，中國(guó)房地產(chǎn)不會(huì)再走以前的老路，不會(huì)解除對(duì)樓市的種種限制。”他說(shuō)。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，深圳此次相比4月份的自查，查處金額多了42倍，背后其實(shí)體現(xiàn)的是調(diào)控力度真不一樣了。

　　張大偉表示，通過(guò)梳理2021年房地產(chǎn)調(diào)控，有一個(gè)非常明顯的特征是在過(guò)去幾年房地產(chǎn)調(diào)控“一城一策”下，中央部門(mén)再次開(kāi)啟密集發(fā)布政策，特別是住建部和央行持續(xù)加碼房地產(chǎn)調(diào)控政策，調(diào)控方式、力度及細(xì)致度均出現(xiàn)了顯著升級(jí)，調(diào)控“工具箱”不斷豐富，中央房地產(chǎn)調(diào)控方案密集出臺(tái)，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融審慎管理、建立多主體供給的住房制度、熱點(diǎn)城市集中供地機(jī)制、建立“人、房、地、錢(qián)”的聯(lián)動(dòng)機(jī)制。

　　“對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍抱有只漲不跌的幻想是絕對(duì)不行的�！庇袠I(yè)內(nèi)人士坦言，中央層面正一步步從長(zhǎng)期調(diào)控著手，行業(yè)需正面現(xiàn)實(shí)，未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控仍將趨嚴(yán)。

　　克而瑞研究中心研究員楊科偉預(yù)計(jì)，下一步住建部問(wèn)責(zé)機(jī)制將不斷強(qiáng)化，更多房地產(chǎn)過(guò)熱、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的三四線城市將被納入監(jiān)管體系；被約談城市調(diào)控加碼也是大概率事件�！盎�于調(diào)控政策趨于精細(xì)化、高頻化的判斷，前期已經(jīng)出臺(tái)過(guò)調(diào)控新政城市，諸如南京、武漢等，如果實(shí)施后效果未達(dá)目標(biāo)，或出現(xiàn)新情況、新問(wèn)題，進(jìn)一步加大調(diào)控和監(jiān)管力度也不無(wú)可能�！�

　　貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)表示，隨著房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)推進(jìn)、房地產(chǎn)秩序全面規(guī)范整治，以及保障性租賃住房等保障體系的完善，我國(guó)的住房市場(chǎng)將全面實(shí)現(xiàn)“房住不炒”，社會(huì)居民實(shí)現(xiàn)“住有所居”，加快推進(jìn)全面建設(shè)小康社會(huì)的進(jìn)程。（梁倩）