21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者看到的照片上，春節(jié)前一天，農(nóng)行曹縣支行個(gè)貸中心里熙熙攘攘，路承友指導(dǎo)前來(lái)辦理安家貸的農(nóng)民填寫資料。他告訴記者，當(dāng)天上午就有24戶農(nóng)民簽約，全天達(dá)到37戶，全天都沒(méi)空歇息。
地處山東、河南兩省八縣交匯處的曹縣，有165萬(wàn)人口，是山東省菏澤市下屬最大的縣區(qū)，也是全國(guó)人口大縣。
在北京、上海、深圳等一、二線城市樓市過(guò)熱，限購(gòu)政策迭出之際，這里的購(gòu)房熱情也不低，不過(guò)房?jī)r(jià)相對(duì)平穩(wěn)。隸屬于三線城市的縣城，一度去庫(kù)存壓力很大，不過(guò)，當(dāng)前去化周期已大為縮短。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者近期在曹縣采訪時(shí)了解到，該地區(qū)目前房地產(chǎn)均價(jià)約在3000元/平，一套房總價(jià)約在30萬(wàn)元-40萬(wàn)元，盡管這在一二線城市僅是首付不到的價(jià)格，對(duì)于八成都是農(nóng)業(yè)人口的縣城來(lái)說(shuō)仍是一道不低的門檻。
國(guó)務(wù)院提出，促進(jìn)有能力在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)和生活的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口舉家進(jìn)城落戶，是推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的首要任務(wù)。
和全國(guó)近千個(gè)縣城相似的曹縣，如何推動(dòng)城鎮(zhèn)化和去庫(kù)存？
九成購(gòu)房者為農(nóng)民
在外務(wù)工的曹縣農(nóng)民馬良義，在交了9萬(wàn)多元首付款之后，搬進(jìn)了曹縣核心地段的中央華府小區(qū)。要在以前，他必須繳納全款30多萬(wàn)元。馬良義使用的是中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行的“農(nóng)民安家貸”。
2016年2月，正是在三四線城市庫(kù)存高企，城鎮(zhèn)化進(jìn)程中農(nóng)民進(jìn)城安家需求高漲而與一般房貸條件不匹配的背景下，農(nóng)業(yè)銀行推出國(guó)內(nèi)首個(gè)專門針對(duì)農(nóng)民群體的個(gè)人住房貸款產(chǎn)品“農(nóng)民安家貸”。
農(nóng)行曹縣支行個(gè)貸中心客戶經(jīng)理路承友告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，要想辦理住房按揭貸款，客戶在農(nóng)行的信貸評(píng)分系統(tǒng)中起碼要達(dá)到515分，而農(nóng)民普遍文化程度不太高，且不在穩(wěn)定的企事業(yè)單位就職，評(píng)分大幅低于此標(biāo)準(zhǔn)。有了農(nóng)民安家貸后，持農(nóng)村戶口的農(nóng)民客戶只要評(píng)分超過(guò)380分即可申請(qǐng)，大幅降低了農(nóng)民購(gòu)房時(shí)的貸款門檻。農(nóng)民也能享受首付三成及以上，就能以九折利率優(yōu)惠購(gòu)得住房，之后每月按時(shí)還款就能擁有自己的住房。
路承友給21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者算了筆賬，在曹縣，一戶農(nóng)民只需要9萬(wàn)-12萬(wàn)元即可購(gòu)買住房，月供不到2000元。以當(dāng)?shù)毓S上班或外出打工的農(nóng)民來(lái)說(shuō)，每月的工資水平在4000元左右，每年能攢下6萬(wàn)元左右，對(duì)于年輕夫妻兩人都有工作的家庭更不在話下。負(fù)擔(dān)起這樣的住房壓力不大。
農(nóng)民返鄉(xiāng)購(gòu)房的熱情也被明顯撬動(dòng)。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者看到的照片上，春節(jié)前一天，農(nóng)行曹縣支行個(gè)貸中心里熙熙攘攘，路承友指導(dǎo)前來(lái)辦理安家貸的農(nóng)民填寫資料。他告訴記者，當(dāng)天上午就有24戶農(nóng)民簽約，全天達(dá)到37戶，全天都沒(méi)空歇息。
而作為農(nóng)行曹縣支行個(gè)貸中心的主力，僅路承友2016年就為1068戶農(nóng)民辦理安家貸1.96億元。今年一季度末，路承友累計(jì)辦理安家貸389筆，金額為1.14億元。農(nóng)行曹縣支行2016年發(fā)放住房按揭貸款（含安家貸）1755筆，金額4.9億元，占當(dāng)?shù)厝糠抠J近半。
不過(guò)，不同于熱點(diǎn)城市居民自住剛需和投資需求兩旺的局面，縣城購(gòu)房者基本都是自住。目前，在縣城居民普遍有2套住房的情況下，曹縣新增購(gòu)房者中九成來(lái)自農(nóng)民。
路承友強(qiáng)調(diào)，在貸款中對(duì)客戶做到望、聞、問(wèn)、切。即望，對(duì)照證件是否客戶本人；聞，通過(guò)多種途徑及時(shí)核實(shí)收入證明等資料真實(shí)性；問(wèn)，通過(guò)與借款人面談進(jìn)一步了解其家庭收入、償還能力以及購(gòu)房行為的真實(shí)性等；切，查看開發(fā)商提供的房?jī)r(jià)與市場(chǎng)價(jià)格有無(wú)出入，是否虛假按揭，首付款是否本人足額繳納等。
“首付款十分重要。一是隨后的按月還款壓力不大；另外農(nóng)民掙錢來(lái)之不易，并且是自住需求，在已經(jīng)付出近10萬(wàn)元的首付后，不會(huì)輕易斷供。”路承友表示，目前，這些房貸無(wú)逾期產(chǎn)生。
農(nóng)行年報(bào)披露，2016年“安家貸”放款達(dá)1676億元。住建部部長(zhǎng)陳政高在2月份的國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上就表示，新型城鎮(zhèn)化是去庫(kù)存的根本途徑、重要途徑。就是要支持、引導(dǎo)農(nóng)民工和農(nóng)民進(jìn)城買房。其中，農(nóng)行的農(nóng)民安家貸在2016年為50萬(wàn)農(nóng)民工和農(nóng)民家庭解決住房問(wèn)題提供了貸款支持。
開發(fā)商謹(jǐn)慎介入縣域市場(chǎng)
在曹縣調(diào)研期間，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者還了解到，曹縣縣城地區(qū)目前在售樓盤有21個(gè)，不過(guò)，很少看到在建樓盤。
當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，對(duì)于土地出讓價(jià)120萬(wàn)/畝的曹縣，以開發(fā)商開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目拿地100畝計(jì)算，僅需要1億元左右的資金即可啟動(dòng)。早年間，在房地產(chǎn)狂熱之際，曹縣同樣吸引了多位來(lái)自浙江、四川和福建等地的商人來(lái)此掘金。
不同于一二線城市樓盤熱銷的情況，三四線城市以及縣域的新開樓盤長(zhǎng)期少人問(wèn)津。5年過(guò)去，該地的土地價(jià)格基本未發(fā)生變化，房?jī)r(jià)也僅是小幅微漲。
多家開發(fā)商資金鏈緊繃，甚至有部分開發(fā)商資金鏈斷裂棄盤出逃。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，鑒于早年間房地產(chǎn)開發(fā)貸不良居高，當(dāng)前開發(fā)貸審批權(quán)限均早已收繳到總行批復(fù)。此外，當(dāng)?shù)卣渤雠_(tái)相關(guān)規(guī)定，未封頂?shù)捻?xiàng)目不得發(fā)放預(yù)售證，令開發(fā)商雪上加霜。
不過(guò)2016年，曹縣成交量大幅提升，路承友2016年一年和今年一季度發(fā)放的住房貸款超過(guò)他2016年之前四年發(fā)放的貸款之和。一定程度上讓部分開發(fā)商得到了喘息的機(jī)會(huì)。
當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士分析，過(guò)去農(nóng)民買房意愿并不強(qiáng)，不過(guò)，2016年的購(gòu)房熱潮已影響農(nóng)民的心態(tài)，進(jìn)城置業(yè)需求大幅上升。另外，過(guò)去買不起全款房的農(nóng)民，通過(guò)“安家貸”等產(chǎn)品也可以實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想。
不過(guò)，目前該地區(qū)開發(fā)并未再出現(xiàn)一擁而上的情況。業(yè)內(nèi)人士介紹，一方面部分開發(fā)商經(jīng)歷過(guò)此前的庫(kù)存高企、資金緊繃時(shí)期，心態(tài)已經(jīng)趨于謹(jǐn)慎；另一方面，央行引導(dǎo)銀行加強(qiáng)房地產(chǎn)熱點(diǎn)地區(qū)的調(diào)控，多家銀行在住房按揭貸款總量上進(jìn)行限制，這勢(shì)必也會(huì)影響到縣城客戶申請(qǐng)貸款的審批速度。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者與河南省南陽(yáng)市某縣一開發(fā)商人士交流時(shí)了解到，縣城地區(qū)盡管開發(fā)門檻不高，但受農(nóng)民進(jìn)城意愿和購(gòu)房能力制約，在兩年前也導(dǎo)致當(dāng)?shù)囟嗉议_發(fā)商資金鏈緊張甚至斷裂，盡管2016年度市場(chǎng)有所回暖，但多數(shù)開發(fā)商持謹(jǐn)慎觀望態(tài)度。
