上半年樓市先揚后抑 下半年政策“補漏”有望深化
今年上半年，全國樓市整體延續(xù)了去年下半年以來的回暖態(tài)勢，商品房銷售面積創(chuàng)下半年紀錄新高，熱點城市熱度不減。但隨著調控逐漸顯效，進入6月，全國房價整體漲幅開始回落。
國家統(tǒng)計局15日發(fā)布的6月70大中城市房價數(shù)據(jù)變動情況顯示，70城新房、二手房價格的整體漲幅均小幅收窄，價格上漲的城市數(shù)量也均較上月有所減少，樓市呈穩(wěn)中有落態(tài)勢。
與過去幾個月不同的是，新房和二手房價格走勢分化的格局被打破。6月份，除了二手房市場繼續(xù)降溫外，70城新房價格漲幅也出現(xiàn)年內(nèi)首降。
同日統(tǒng)計局發(fā)布的上半年經(jīng)濟運行數(shù)據(jù)也顯示，1-6月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房銷售面積兩年平均增速雖仍保持歷史較高水平，但均較前五月增速有所回落。
“時至年中，在調控深化、細化和金融端不斷收緊趨勢下，一二三線城市的樓市熱度均有所收斂。” 諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師陳霄告訴第一財經(jīng)，但同時，樓市分化仍在繼續(xù)，熱點一二線城市房價保持強韌性。而在長三角核心城市調控不斷升級下，次熱點城市如無錫、揚州、金華等的市場熱度近期也出現(xiàn)抬升跡象。
展望下半年，中指研究院高級分析師馬琛稱，房地產(chǎn)調控政策環(huán)境仍整體偏緊，房地產(chǎn)金融監(jiān)管會持續(xù)強化。高基數(shù)下，下半年全國商品房銷售規(guī)模預計將同比高位回落，但全年仍有望創(chuàng)新高。
北上廣深二手房市場“退燒”
業(yè)界普遍認為，本輪樓市升溫，始于熱點城市的二手房市場。二季度以來，伴隨二手房市場的降溫，部分城市樓市總體出現(xiàn)降溫。
數(shù)據(jù)顯示，4月份，統(tǒng)計局監(jiān)測的70城中，二手房價格上漲的城市數(shù)量開始減少，新房市場熱度開始高于二手房市場，5月份，70城二手房價格漲幅降到年內(nèi)最低，并在6月份繼續(xù)探底。
分城市能級來看，率先開啟二手房市場調控的一線城市，其市場降溫的信號更早傳出。4月份，北上廣深的二手房價格環(huán)比上漲0.8%，漲幅比上月回落0.2個百分點，連續(xù)三個月處在下行通道。其中，深圳當月二手房價格漲幅首次出現(xiàn)環(huán)比零增長，并在隨后兩個月降至負區(qū)間。
深圳二手房市場熱度的降溫，與其率先推出二手住房參考價格發(fā)布機制密切相關。2月8日，深圳市住建局發(fā)布消息，建立二手住房參考價格發(fā)布機制，并發(fā)布了全市3595個小區(qū)的指導價。
隨后，深圳二手房成交量迅速萎縮。深圳住建局數(shù)據(jù)顯示，4月深圳二手房成交4877套，環(huán)比下跌28%；5月成交3027套，環(huán)比下跌37.9%，6月成交2575套，環(huán)比下跌14.9％。
馬琛認為，調控政策對二手房著力難度大，但二手房指導價格的推出，無疑是抑制二手房市場虛火的一大利器。
“二手房指導價出臺后，部分城市、部分銀行房貸投放將以參考價格為準，若實際成交價高于參考價，則實際首付比例將有所提升，對購房者的資金提出了更高要求，在一定程度上驅動了城市二手房成交量下降。同時二手房指導價一定程度上影響了購房者對房價的預期，市場觀望情緒增加，導致市場成交量有所下降�！彼M一步分析稱。
除了深圳外，其他三個一線城市也為降溫二手房市場使出招數(shù)。例如，上海著力于打擊二手房源掛牌價虛高，并于7月9日實施二手房源價格核驗；北京則將整治重點放在了打擊二手學區(qū)房炒作上；而廣州在5月下旬收緊房貸后，6月份二手房價格漲幅環(huán)比回落0.3個百分點，低于一線城市環(huán)比漲幅均值。
“一線城市二手房調控的機制具有借鑒意義。”易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進表示，二季度以來，二手房調控從一線城市延伸至熱點二線城市，而二線城市的調控手段大都為“模仿作業(yè)”，但調控效果依然顯著。根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，6月份，在各等級城市中，二線城市的二手房市場降溫最為明顯。
政策“補漏”有望深化
今年年中，全國樓市整體出現(xiàn)了剎車跡象。進入下半年，房地產(chǎn)市場的政策環(huán)境如何？樓市調控又將如何發(fā)力？
“短期來看，房地產(chǎn)調控政策環(huán)境仍趨緊�！敝兄秆芯吭撼崭痹洪L黃瑜稱，下半年，會有更多三四線城市從限購、限貸、限售等方面加碼調控，而熱點一二線效仿深圳出臺成交價參考機制的城市有望擴圍。
7月8日，西安市住建局發(fā)布《關于建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制的通知》，其中明確，進一步規(guī)范二手房市場，而早于3月底，西安市政府辦公廳就曾在相關文件中提出，要逐步建立二手住房交易參考價格發(fā)布機制，規(guī)范中介機構房源信息發(fā)布行為。
從統(tǒng)計局數(shù)據(jù)來看，今年5月、6月西安二手房價環(huán)比漲幅分別為1.0%和0.9％，位列全國第三和第四位。
除了推廣二手房指導價，陳霄認為，熱點城市的二手學區(qū)房市場也需持續(xù)關注。據(jù)機構統(tǒng)計，截至目前，全國已有北京、深圳、廣州、重慶、西安、廈門、成都、大連、南京、合肥、太原和溫州等13個城市出手整治學區(qū)房炒作亂象。
新房方面，針對二季度新房市場熱度一度高于二手房市場的現(xiàn)象，貝殼研究院首席分析師許小樂認為，局部新房市場熱度較高的城市或將面臨調控進一步收緊的可能。
為平抑有抬升勢頭的新房市場和進一步降溫二手房市場，黃瑜表示，除了對房價的調控外，房地產(chǎn)調控的長效機制也將進一步落實和深化。例如，房地產(chǎn)金融監(jiān)管持續(xù)強化，信貸環(huán)境進一步收緊；土拍政策中，上海模式或將成為熱點城市細化完善土拍規(guī)則的借鑒模板。
